Makro Ekonomik Veriler ve Türkiye Ekonomisi
Önsöz : Değerli Madenci Grubumuz, Toprağım Olsun ailesinin ilk eğitimine hoş geldiniz. Eğitim özet dosyasında gördüğünüz gibi, Madenci Grubu eğitimleri 11 farklı eğitimden oluşmaktadır. Buradaki amacımız, tüm madencilerimizin satış sürecinde ihtiyaç duyacakları her türlü bilgi, istihbarat ve tekniği kuşanarak satış süreçlerinin olası başarısızlıklarına karşı madencilerimizi sahaya hazırlamaktır.
Sıkıcı kişisel gelişim konuşma ve eğitimlerinin metodolojisinden uzakta, süreç ve sonuç odaklı, sahada ve geçmişte bir çok tecrübe ile sonuç alınmış bilgileri sadace aydınlanma amaçlı değil, aynı zamanda pratiğe dökülebilecek şekilde sizler için hazırlamış bulunmaktayız.
Makro Ekonomik Veriler ve Türkiye Ekonomisi eğitimi niçin gerekli ?
Bu kısa eğitim yatırımcıların niçin yatırım yapma eğiliminde olduklarını anlamanıza yarayacaktır. Bunun haricinde yatırım gücü olan insanlarında niçin yatırıma yönelmeleri gerektiğini anlatmanıza yarayacaktır. Sayısal bilgiler her zaman insanlarda dikkat ve merak uyandırmaktadır. Haricen satış ortak dilde olanlar için başlayan ve sonuçlanan bir süreçtir. Bunun için ortak bir dil yaratmak, ekonomiyi iyi okumak, anlamak ve ekonominin elinizde tuttuğunuz ve sattığınız araziler ile ilişkilendirerek sonucu ulaşmak amacıyla bu eğitimi ihtiyacınız olduğunu unutmayın.
Ders 1 : Makro Ekonomik Veriler ve Türkiye Ekonomisi
Konu: Ekonomi, Makro Ekonomi ve Mikro Ekonomi ;
Ekonomi Nedir?
Ekonomi, üretim, ticaret, dağıtım ve tüketim, ithalat ve ihracattan oluşan insan etkinliğidir. İnsanın ihtiyaçlarını karşılamada yapılan her türlü faaliyeti içerir.
Klasik ifadelerden uzakta, bizlere bakan yönüyle anlatmaya çalışalım. Bizler gayrimenkul işi ile uğraştığımız için ekonominin ticaret kısmıyla ilgileniyoruz.
Ancak gayrimenkullere analiz, farklı bakış açısı, emsal altı alım satım, stratejik gelişim unsurlarının takip edilmesi vb farklı hizmetleri de alım-satımın içerisine kattığımızda aslında bizler bir hizmet üretimi yapmaktayız.
Örneğin yaşadığınız şehir belirli m2 alana sahiptir. Bu alan bu sınırlar ile sınırlıdır. Yani kaynak kıttır, arttırılamamaktadır. Artan nüfus, sosyolojik sebepler, doğal afetler ve savaşlar, yeni iş imkanları vb farklı nedenler ile yaşadığınız ilin nüfusu arttığı takdirde, kıt kaynaklara olan talep/ihtiyaç artacaktır. Artan talebe karşın sabit bir arz mevcuttur, diğer üretim metaları gibi değildir. Yani talebi arttıkça, üretimi arttırılamayan, arzı fazlalaştırılamıyan, yer altı kaynakları gibi nitelendirebileceğimiz, altın değerinde bir iştir arsa madenciliği.
Makro Ekonomi Nedir?
Makro ekonomi toplam ekonomik hareketliliğin, büyüme, enflasyon ve işsizliğin incelendiği daldır (Dinler Z., 2016). Yani ülke ekonomisine direkt olarak etki eden unsurları ve bu unsurlar arasında ki neden sonuç ilişkilerini inceleyen bilim dalıdır diyebiliriz.
Peki satacağımız tarlanın makro ekonomi ile ilişkisi nedir?
Ülke ekonomisini etkileyen her makro ekonomik unsur kısa-orta-uzun vadede sizlerin satışını hedeflediğiniz gayrimenkullerin talep, arz ve fiyatlarına da etki etmektedir. Etkilerinin hızlı-yavaş görülebilir. Ancak makro ekonomik unsurlar bizlere mevcut durum ve gelecek durum hakkında bazı tüyolar verecektir. Bunların haricinde mikro ekonomik faktörler, bölgesel makro-mikro yatırımlar, demografik unsurlarda gayrimenkullerimizin tale-arz-fiyat dengesine etki edecektir.
Ülke Ekonomisine ve Para Birimine Direkt Etki Eden Makro Ekonomik Unsurlar ve Etkileri Nelerdir?
a. Cari İşlemler ve Ödemeler Dengesi
Türkiye gibi, gelişmekte olan ülkelerde, cari işlemler açığının artması ekonomik büyümenin artışına işaret edebilir. Fakat cari açığın artması devletin giderek borçlandığını gösterir ve enflasyonu arttırıcı bir unsurdur. Ancak gelişmiş ülkelerde, yani tüketiminden daha fazla üretebilen ülkelerde cari fazla oluşur ve ülke dış finansman yoluyla büyümesini sağlayabilir. (investaz)
Peki sonuç olarak, hızlıca cari işlemler açığı veren bir ülkede neler olur?
Enflasyon hızla artar, bu da mal ve hizmetlerin fiyatlarının hızla artışına sebep olur. Sonucunda yüksek enflasyon= parasını enflasyonun zararından kurtarmaya çalışan yatırımcılar demektir. Bu da aslında sizler için doğru bir bilgilendirme ile kolay satış demektir. Enflasyonun yüksek olduğu dönemler, madencilerimiz için fırsat dönemleridir. Ülke ekonomisini büyük bir okyanusa benzetirsek, yatırımcılarımızın sermayesi bu büyük okyanusta birer gemi olarak düşünebiliriz. Bu okyanusta enflasyon ise yüksek dalgalara maruz kalma durumuna işarettir. Bu gibi durumlarda yatırımcılar, bu dalgalı deniz ve piyasalardan geri çekilerek, gemilerini güvenli bir limana demir atmak isterler. Bu liman ise sizlerin onlara sermayelerini korumaları ve büyütmeleri için tavsiyede bulunduğunuz gayrimenkuller yani güvenli limanlardır.
b.İşsizlik Oranları
İşsizlik oranı, çalışmak istediği halde iş bulamayan hane halkının, nüfustaki toplam işgücüne oranıdır. (investaz)
Peki işsizliğin ekonomiye ve bizlerin gayrimenkulüne doğrudan ya da dolaylı etkileri nelerdir? İşsizliğin arttığı bir toplumda, mikro ekonomik giderek daralır, insanların alım güçleri azalır, bu genel talep düşüşlerine etki eder. Sonrasında talebin azalması ile birlikte üretim süreçleride yavaşlamaya başlar. Yani çarklar açısında ciddi problemler yaratabilecek bir süreçtir. Haricen devletin sosyal yükü artar, yatırımlar azalır, yani sermaye sağa sola çekilemeyecek ve hareket ettirilemeyecek kadar hantallaşır. Bu gibi ortamlarda, talebin daralması, sermayenin hantallaşması gibi durumlarda, insanlar yatırım yapmaktan uzaklaşarak, diğer sabit ve garanti getirili yatırım araçlarını seçmeye başlarlar. Faiz gibi vb. Yani işsiz bir vatandaş, ben boşta kaldım, bir yatırım yapayım, bir tarlam olsun ekip biçerim hem de boşta kalmamış olurum demeyecektir. 🙂
c. Enflasyon
Enflasyon, mal ve hizmetlere olan talebin karşılanamaması durumunda ortaya çıkar. Ekonomide üretim miktarından fazla talep oluşursa mal ve hizmetlere ödenmeye razı olunan fiyat artar. Bu durum fiyatlar genel seviyesini yükselterek enflasyon oluşumuna sebep olur. Enflasyonun tek sebebi arzdan fazla talep artışı değildir, bir çok farklı sebebi vardır. Ancak bizler enflasyonun potansiyel sonuçlarına odaklanacağız. Enflasyon aslında fiyatlar genel seviyesindeki artıştır.
Enflasyon optimal bir seviyede tutulmalıdır, fazla ya da az olması farklı negatif sonuçlara sebebiyet verebilmektedir. Ancak bizler enflasyon dönemlerini yatırımcıların acil güvenli liman arayışları sebebi ile seviyoruz. Sizler bir liman inşa etmezseniz, sermayelerini bir limana yanaştırmazlar ise mevcut sermayelerinin alım gücü çok hızlı şekilde azalacaktır. Ellerinde tuttukları para günden güne değer kaybedecektir.
Enflasyonun gayrimenkul sektörüne etkileri direkt ve kısa vadeli etkiler olduğu için enflasyon ve gayrimenkul değerleme sürecini birlikte daha derinlemesine incelemek istiyoruz.
c.1 Enflasyonun Cebinizdeki Nakit Paraya Zararı Nedir?
Enflasyonun bir çok açıklaması olduğundan bahsetmiştik. Bunlardan en önemli olanı ise ülke para biriminin alım gücünün günden güne enflasyon oranında zayıflamasıdır. Sizlere bir örnek vermek istiyorum.
2022 Yılı Verilerine Göre 2021 Yılı Son Gününde Hesabınızda 100.000 TL’niz olduğunu düşünelim. Aylık enflasyon verilerine 2022 yılı Aralık ayının son gününe gelindiğinde ENFLASYONUN sizlerin nakit parasına ne kadar zarar verdiğini inceleyelim.
Örnekte gördüğünüz gibi enflasyonun cebinizdeki paraya 1 yıllık zararı %53 yani
46.874,22 TL olacaktı.
Enflasyon ile ilgili Toprağım Olsuna ait mini eğitim videosunu aşağıdaki linkten izleyebilirsiniz.
Enflasyonun Duran Sermayeye Zararları
d. Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYİH)
GSYİH ülkenin ekonomik büyüklüğünü ölçmeye yarayan önemli göstergelerden biridir.
GSYİH, bir ülke sınırları içerisinde, belli bir zaman diliminde üretilen tüm nihai mal ve hizmet toplamının ülkenin para birimi cinsinden değeridir.
GSYİH’daki değişim, ülke ekonomisindeki büyümeyi veya daralmayı gösteren önemli bir makroekonomik veridir.
GSYİH genellikle yıllık olarak ölçülen bir göstergedir ve kişi başına GSYİH’nın artması bir ekonomideki yaşam standartlarıyla doğru orantılıdır.
Bir ülkenin GSYİH’nın yükseliyor olması, o ülkedeki yaşam standartının da yükseliyor olduğu anlamına gelir. (İNVESTAZ)
Gayri Safi Yurt İçi Hasılada ki artış ticaretinde, yatırımlarında artışına sebebiyet verecektir. Dolaylı ve orta vadede gayrimenkul ticaretine pozitif etki edecektir.
e. Faiz Oranları
Döviz fiyatlarını etkileyen en önemli nedenlerden biri de ülkedeki faiz oranlarıdır.
Ülkeler arasındaki faiz oranı farkları döviz kurlarının dalgalanmasına yol açar. Uluslararası sermaye faizin az olduğu ülkeden, çok olduğu ülkeye doğru hareket eder. Dolayısıyla, bir ülkenin faiz oranlarının artması para biriminin değerlenmesine, düşmesi ise değer kaybetmesine yol açar. (Investaz)
e.1 Faiz Oranlarının Artışının Ülke İçi Etkisi
Ülke içerisinde faiz oranları yükselmeye başladığında, insanlar sermayelerini
faiz hesaplarına doğru yönlendirmeye başlarlar. Bu nedenle yatırımlarda dalgalanma ve azalma meydana gelir. Ancak faiz artışı paranın değerlenmesine ve enflasyonun azalmasına sebebiyet verir. Enflasyonun orta seviyede gerekli olduğunda bahsetmiştik. Ancak ciddi düşen enflasyon ise gayrimenkul ticaretine olumsuz etki etmektedir.
Faiz oranları merkez bankaları tarafından iki ana amaç için kullanılmaktadır. Birincisi fiyatları sabit tutmak (enflasyonu dengede tutmak) ikincisi ise işsizliği seviyesini dengede tutmak. Nasıl mı?
Örneğin ticaretin yavaşladığı dönemlerde, faiz oranlarını düşürüp, insanların paraya daha kolay ulaşmalarını sağlarsanız insanlar daha fazla tüketim, üretim ve yatırıma yöneleceklerdir, talep artışı enflasyon ve fiyat artışına sebebiyet verecektir. Üretim arttıkça işsizlik azalacaktır. Ancak enflasyon ciddi derecede hızlanacak ve fiyat istikrarsızlaşacaktır.
e.2 Enflasyonun Enflasyona ve Arazi Fiyatlarına Etkisi
Basitçe grafiği inceleyelim, faizin hızla düşürülmesi tüketim-yatırımları hızlandırdığını yukarıda faiz konusunda konuşmuştuk. Bir mala olan talep arttıkça, yani tüketim arttıkça aynı malın üretimi talep kadar artar ise malın fiyatı yükselmeyecektir. Ancak malın üretiminden daha fazla o ürüne talep olursa, o malın fiyatı artacaktır.
Sade bir vatandaş düşünelim, faiz oranları düşerken herhangi bir bilince sahip değil, enflasyon etkisi ile karşılaşınca vatandaş param değer kaybediyor korkusuyla parasını bir yatırım aracına bağlamak istiyor. Faiz enflasyon oranından düşük olduğu için faize para bağlamanın kendisine zarar ettirebileceğinin bilincinde olsun. Bu kişi ya da kişilerin çoğunluğu böyle durumlarda gayrimenkul almaya yöneleceklerdir. Ancak talep ne kadar çoğalırsa çoğalsın, üretilen bir mal gibi arsa/arazi/tarla fazlalaştırılamadığı için her zaman talep edilen arzın üstünde kalacaktır. Bu nedenle Türkiye genelinde ki araziler enflasyon ne olursa olsun her daim enflasyonun minumum iki katı civarında fiyatları artaracak ve arazi yatırımı yapan kişiler enflasyonun üzerinde kazanç sağlayacaklardır.
Şimdi şöyle düşünelim enflasyon nedeniyle arazi fiyatları 10 TL’den 15 TL’ye çıksın, sonrasında enflasyondan parasını korumak isteyenlerin agrasif talepleri nedeniyle 15 TL’ olan yerler bir süre sonra 22,50 TL seviyelerine çıkacaktır. Bunun haricinde yatırımcı gelişmekte olan bölgede doğru bir noktada yatırım yaparsa enflasyonun 4-5 katı civarından kazanç elde edebilecektir.
Faiz Oranı Azalması ve Artması
Yatırım İçin Doğru Zamanda Mıyız?
Takvimler artık 2023’ü gösteriyor ve yatırım için doğru zamanda mıyız?
Faizler düşmeye, enflasyon yüksek seviyelerde seyretmeye devam ediyor, işsizlik oranları ortalama seviyelerde, arazi fiyatları ise hiç olmadığı kadar hızlı bir şekilde artamaya devam ediyor. Yatırım için doğru zamandayız, ancak yatırımın nereye yapılması gerektiği değer kazanma sürecinde çok büyük önem arz ediyor olacak. Bu konuya ilerleyen bölümlerde bakacağız.
Ancak her şey sabit olsa bile, nüfus artışı ve ülkeye olan göç her daim fiyatlara pozitif yönlü etki edecektir.
Şimdilik ilk dersin sonuna gelmiş bulunmaktayız. Konu hakkında danışmak istediğiniz tüm noktaları bizlerle paylaşabilir ve bilgi alabilirsiniz.
M.Can Danyeli
ISO 9001-27001 LA / PMP
Kurucu Ortak
Growth Sense A.Ş