Klasik ifadelerden uzakta, bizlere bakan y\u00f6n\u00fcyle anlatmaya \u00e7al\u0131\u015fal\u0131m. Bizler gayrimenkul i\u015fi ile u\u011fra\u015ft\u0131\u011f\u0131m\u0131z i\u00e7in ekonominin ticaret k\u0131sm\u0131yla ilgileniyoruz.<\/p>\n\n\n\n
Ancak gayrimenkullere analiz, farkl\u0131 bak\u0131\u015f a\u00e7\u0131s\u0131, emsal alt\u0131 al\u0131m sat\u0131m, stratejik geli\u015fim unsurlar\u0131n\u0131n takip edilmesi vb farkl\u0131 hizmetleri de al\u0131m-sat\u0131m\u0131n i\u00e7erisine katt\u0131\u011f\u0131m\u0131zda asl\u0131nda bizler bir hizmet \u00fcretimi yapmaktay\u0131z.<\/p>\n\n\n\n
\u00d6rne\u011fin ya\u015fad\u0131\u011f\u0131n\u0131z \u015fehir belirli m2 alana sahiptir. Bu alan bu s\u0131n\u0131rlar ile s\u0131n\u0131rl\u0131d\u0131r. Yani kaynak k\u0131tt\u0131r, artt\u0131r\u0131lamamaktad\u0131r. Artan n\u00fcfus, sosyolojik sebepler, do\u011fal afetler ve sava\u015flar, yeni i\u015f imkanlar\u0131 vb farkl\u0131 nedenler ile ya\u015fad\u0131\u011f\u0131n\u0131z ilin n\u00fcfusu artt\u0131\u011f\u0131 takdirde, k\u0131t kaynaklara olan talep\/ihtiya\u00e7 artacakt\u0131r. Artan talebe kar\u015f\u0131n sabit bir arz mevcuttur, di\u011fer \u00fcretim metalar\u0131 gibi de\u011fildir. Yani talebi artt\u0131k\u00e7a, \u00fcretimi artt\u0131r\u0131lamayan, arz\u0131 fazlala\u015ft\u0131r\u0131lam\u0131yan, yer alt\u0131 kaynaklar\u0131 gibi nitelendirebilece\u011fimiz, alt\u0131n de\u011ferinde bir i\u015ftir arsa madencili\u011fi.<\/p>\n\n\n\n
Makro Ekonomi Nedir?<\/p>\n\n\n\n
Makro ekonomi toplam ekonomik hareketlili\u011fin, b\u00fcy\u00fcme, enflasyon ve i\u015fsizli\u011fin incelendi\u011fi dald\u0131r<\/strong> (Dinler Z., 2016). Yani \u00fclke ekonomisine direkt olarak etki eden unsurlar\u0131 ve bu unsurlar aras\u0131nda ki neden sonu\u00e7 ili\u015fkilerini inceleyen bilim dal\u0131d\u0131r diyebiliriz.<\/p>\n\n\n\n Peki sataca\u011f\u0131m\u0131z tarlan\u0131n makro ekonomi ile ili\u015fkisi nedir?<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00dclke ekonomisini etkileyen her makro ekonomik unsur k\u0131sa-orta-uzun vadede sizlerin sat\u0131\u015f\u0131n\u0131 hedefledi\u011finiz gayrimenkullerin talep, arz ve fiyatlar\u0131na da etki etmektedir. Etkilerinin h\u0131zl\u0131-yava\u015f g\u00f6r\u00fclebilir. Ancak makro ekonomik unsurlar bizlere mevcut durum ve gelecek durum hakk\u0131nda baz\u0131 t\u00fcyolar verecektir. Bunlar\u0131n haricinde mikro ekonomik fakt\u00f6rler, b\u00f6lgesel makro-mikro yat\u0131r\u0131mlar, demografik unsurlarda gayrimenkullerimizin tale-arz-fiyat dengesine etki edecektir.<\/p>\n\n\n\n \u00dclke Ekonomisine ve Para Birimine Direkt Etki Eden Makro Ekonomik Unsurlar ve Etkileri Nelerdir?<\/strong><\/p>\n\n\n\n a. Cari \u0130\u015flemler ve \u00d6demeler Dengesi<\/strong><\/p>\n\n\n\n T\u00fcrkiye gibi, geli\u015fmekte olan \u00fclkelerde, cari i\u015flemler a\u00e7\u0131\u011f\u0131n\u0131n artmas\u0131 ekonomik b\u00fcy\u00fcmenin art\u0131\u015f\u0131na i\u015faret edebilir. Fakat cari a\u00e7\u0131\u011f\u0131n artmas\u0131 devletin giderek bor\u00e7land\u0131\u011f\u0131n\u0131 g\u00f6sterir ve enflasyonu artt\u0131r\u0131c\u0131 bir unsurdur. Ancak geli\u015fmi\u015f \u00fclkelerde, yani t\u00fcketiminden daha fazla \u00fcretebilen \u00fclkelerde cari fazla olu\u015fur ve \u00fclke d\u0131\u015f finansman yoluyla b\u00fcy\u00fcmesini sa\u011flayabilir. (investaz)<\/p>\n\n\n\n <\/a><\/p>\n\n\n\n Cari \u0130\u015flemler A\u00e7\u0131\u011f\u0131 : \u0130zle<\/a><\/p>\n\n\n\n Peki sonu\u00e7 olarak, h\u0131zl\u0131ca cari i\u015flemler a\u00e7\u0131\u011f\u0131 veren bir \u00fclkede neler olur?<\/p>\n\n\n\n Enflasyon h\u0131zla artar, bu da mal ve hizmetlerin fiyatlar\u0131n\u0131n h\u0131zla art\u0131\u015f\u0131na sebep olur. Sonucunda y\u00fcksek enflasyon= paras\u0131n\u0131 enflasyonun zarar\u0131ndan kurtarmaya \u00e7al\u0131\u015fan yat\u0131r\u0131mc\u0131lar demektir. Bu da asl\u0131nda sizler i\u00e7in do\u011fru bir bilgilendirme ile kolay sat\u0131\u015f demektir. Enflasyonun y\u00fcksek oldu\u011fu d\u00f6nemler, madencilerimiz i\u00e7in f\u0131rsat d\u00f6nemleridir. \u00dclke ekonomisini b\u00fcy\u00fck bir okyanusa benzetirsek, yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131m\u0131z\u0131n sermayesi bu b\u00fcy\u00fck okyanusta birer gemi olarak d\u00fc\u015f\u00fcnebiliriz. Bu okyanusta enflasyon ise y\u00fcksek dalgalara maruz kalma durumuna i\u015farettir. Bu gibi durumlarda yat\u0131r\u0131mc\u0131lar, bu dalgal\u0131 deniz ve piyasalardan geri \u00e7ekilerek, gemilerini g\u00fcvenli bir limana demir atmak isterler. Bu liman ise sizlerin onlara sermayelerini korumalar\u0131 ve b\u00fcy\u00fctmeleri i\u00e7in tavsiyede bulundu\u011funuz gayrimenkuller yani g\u00fcvenli limanlard\u0131r.<\/p>\n\n\n\n b.\u0130\u015fsizlik Oranlar\u0131<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u0130\u015fsizlik oran\u0131, \u00e7al\u0131\u015fmak istedi\u011fi halde i\u015f bulamayan hane halk\u0131n\u0131n, n\u00fcfustaki toplam i\u015fg\u00fcc\u00fcne oran\u0131d\u0131r. (investaz)<\/p>\n\n\n\n <\/a><\/p>\n\n\n\n \u0130\u015fsizlik ve \u0130\u015fguc\u00fc<\/a><\/p>\n\n\n\n Peki i\u015fsizli\u011fin ekonomiye ve bizlerin gayrimenkul\u00fcne do\u011frudan ya da dolayl\u0131 etkileri nelerdir? \u0130\u015fsizli\u011fin artt\u0131\u011f\u0131 bir toplumda, mikro ekonomik giderek daral\u0131r, insanlar\u0131n al\u0131m g\u00fc\u00e7leri azal\u0131r, bu genel talep d\u00fc\u015f\u00fc\u015flerine etki eder. Sonras\u0131nda talebin azalmas\u0131 ile birlikte \u00fcretim s\u00fcre\u00e7leride yava\u015flamaya ba\u015flar. Yani \u00e7arklar a\u00e7\u0131s\u0131nda ciddi problemler yaratabilecek bir s\u00fcre\u00e7tir. Haricen devletin sosyal y\u00fck\u00fc artar, yat\u0131r\u0131mlar azal\u0131r, yani sermaye sa\u011fa sola \u00e7ekilemeyecek ve hareket ettirilemeyecek kadar hantalla\u015f\u0131r. Bu gibi ortamlarda, talebin daralmas\u0131, sermayenin hantalla\u015fmas\u0131 gibi durumlarda, insanlar yat\u0131r\u0131m yapmaktan uzakla\u015farak, di\u011fer sabit ve garanti getirili yat\u0131r\u0131m ara\u00e7lar\u0131n\u0131 se\u00e7meye ba\u015flarlar. Faiz gibi vb. Yani i\u015fsiz bir vatanda\u015f, ben bo\u015fta kald\u0131m, bir yat\u0131r\u0131m yapay\u0131m, bir tarlam olsun ekip bi\u00e7erim hem de bo\u015fta kalmam\u0131\u015f olurum demeyecektir. \ud83d\ude42<\/p>\n\n\n\n c. Enflasyon<\/strong><\/p>\n\n\n\n Enflasyon, mal ve hizmetlere olan talebin kar\u015f\u0131lanamamas\u0131 durumunda ortaya \u00e7\u0131kar. Ekonomide \u00fcretim miktar\u0131ndan fazla talep olu\u015fursa mal ve hizmetlere \u00f6denmeye raz\u0131 olunan fiyat artar. Bu durum fiyatlar genel seviyesini y\u00fckselterek enflasyon olu\u015fumuna sebep olur. Enflasyonun tek sebebi arzdan fazla talep art\u0131\u015f\u0131 de\u011fildir, bir \u00e7ok farkl\u0131 sebebi vard\u0131r. Ancak bizler enflasyonun potansiyel sonu\u00e7lar\u0131na odaklanaca\u011f\u0131z. Enflasyon asl\u0131nda fiyatlar genel seviyesindeki art\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Enflasyon optimal bir seviyede tutulmal\u0131d\u0131r, fazla ya da az olmas\u0131 farkl\u0131 negatif sonu\u00e7lara sebebiyet verebilmektedir. Ancak bizler enflasyon d\u00f6nemlerini yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131n acil g\u00fcvenli liman aray\u0131\u015flar\u0131 sebebi ile seviyoruz. Sizler bir liman in\u015fa etmezseniz, sermayelerini bir limana yana\u015ft\u0131rmazlar ise mevcut sermayelerinin al\u0131m g\u00fcc\u00fc \u00e7ok h\u0131zl\u0131 \u015fekilde azalacakt\u0131r. Ellerinde tuttuklar\u0131 para g\u00fcnden g\u00fcne de\u011fer kaybedecektir.<\/p>\n\n\n\n Enflasyonun gayrimenkul sekt\u00f6r\u00fcne etkileri direkt ve k\u0131sa vadeli etkiler oldu\u011fu i\u00e7in enflasyon ve gayrimenkul de\u011ferleme s\u00fcrecini birlikte daha derinlemesine incelemek istiyoruz.<\/p>\n\n\n\n c.1 Enflasyonun Cebinizdeki Nakit Paraya Zarar\u0131 Nedir?<\/p>\n\n\n\n Enflasyonun bir \u00e7ok a\u00e7\u0131klamas\u0131 oldu\u011fundan bahsetmi\u015ftik. Bunlardan en \u00f6nemli olan\u0131 ise \u00fclke para biriminin al\u0131m g\u00fcc\u00fcn\u00fcn g\u00fcnden g\u00fcne enflasyon oran\u0131nda zay\u0131flamas\u0131d\u0131r. Sizlere bir \u00f6rnek vermek istiyorum.<\/p>\n\n\n\n 2022 Y\u0131l\u0131 Verilerine G\u00f6re 2021 Y\u0131l\u0131 Son G\u00fcn\u00fcnde Hesab\u0131n\u0131zda 100.000 TL’niz oldu\u011funu d\u00fc\u015f\u00fcnelim. Ayl\u0131k enflasyon verilerine 2022 y\u0131l\u0131 Aral\u0131k ay\u0131n\u0131n son g\u00fcn\u00fcne gelindi\u011finde ENFLASYONUN sizlerin nakit paras\u0131na ne kadar zarar verdi\u011fini inceleyelim.<\/p>\n\n\n\n \u00d6rnekte g\u00f6rd\u00fc\u011f\u00fcn\u00fcz gibi enflasyonun cebinizdeki paraya 1 y\u0131ll\u0131k zarar\u0131 %53 yani<\/p>\n\n\n\n 46.874,22 TL olacakt\u0131.<\/p>\n\n\n\n Enflasyon ile ilgili Topra\u011f\u0131m Olsuna ait mini e\u011fitim videosunu a\u015fa\u011f\u0131daki linkten izleyebilirsiniz.<\/p>\n\n\n\n <\/a><\/p>\n\n\n\n Enflasyonun Duran Sermayeye Zararlar\u0131<\/a><\/p>\n\n\n\n d. Gayri Safi Yurt \u0130\u00e7i Has\u0131la (GSY\u0130H)<\/strong><\/p>\n\n\n\n GSY\u0130H \u00fclkenin ekonomik b\u00fcy\u00fckl\u00fc\u011f\u00fcn\u00fc \u00f6l\u00e7meye yarayan \u00f6nemli g\u00f6stergelerden biridir.<\/p>\n\n\n\n GSY\u0130H, bir \u00fclke s\u0131n\u0131rlar\u0131 i\u00e7erisinde, belli bir zaman diliminde \u00fcretilen t\u00fcm nihai mal ve hizmet toplam\u0131n\u0131n \u00fclkenin para birimi cinsinden de\u011feridir.<\/p>\n\n\n\n GSY\u0130H’daki de\u011fi\u015fim, \u00fclke ekonomisindeki b\u00fcy\u00fcmeyi veya daralmay\u0131 g\u00f6steren \u00f6nemli bir makroekonomik veridir.<\/p>\n\n\n\n GSY\u0130H genellikle y\u0131ll\u0131k olarak \u00f6l\u00e7\u00fclen bir g\u00f6stergedir ve ki\u015fi ba\u015f\u0131na GSY\u0130H\u2019n\u0131n artmas\u0131 bir ekonomideki ya\u015fam standartlar\u0131yla do\u011fru orant\u0131l\u0131d\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Bir \u00fclkenin GSY\u0130H\u2019n\u0131n y\u00fckseliyor olmas\u0131, o \u00fclkedeki ya\u015fam standart\u0131n\u0131n da y\u00fckseliyor oldu\u011fu anlam\u0131na gelir. (\u0130NVESTAZ)<\/p>\n\n\n\n <\/a><\/p>\n\n\n\n Gayrisafi Yurti\u00e7i Has\u0131la<\/a><\/p>\n\n\n\n Gayri Safi Yurt \u0130\u00e7i Has\u0131lada ki art\u0131\u015f ticaretinde, yat\u0131r\u0131mlar\u0131nda art\u0131\u015f\u0131na sebebiyet verecektir. Dolayl\u0131 ve orta vadede gayrimenkul ticaretine pozitif etki edecektir.<\/p>\n\n\n\n e. Faiz Oranlar\u0131<\/strong><\/p>\n\n\n\n D\u00f6viz fiyatlar\u0131n\u0131 etkileyen en \u00f6nemli nedenlerden biri de \u00fclkedeki faiz oranlar\u0131d\u0131r.<\/p>\n\n\n\n \u00dclkeler aras\u0131ndaki faiz oran\u0131 farklar\u0131 d\u00f6viz kurlar\u0131n\u0131n dalgalanmas\u0131na yol a\u00e7ar. Uluslararas\u0131 sermaye faizin az oldu\u011fu \u00fclkeden, \u00e7ok oldu\u011fu \u00fclkeye do\u011fru hareket eder. Dolay\u0131s\u0131yla, bir \u00fclkenin faiz oranlar\u0131n\u0131n artmas\u0131 para biriminin de\u011ferlenmesine, d\u00fc\u015fmesi ise de\u011fer kaybetmesine yol a\u00e7ar. (Investaz)<\/p>\n\n\n\n e.1 Faiz Oranlar\u0131n\u0131n Art\u0131\u015f\u0131n\u0131n \u00dclke \u0130\u00e7i Etkisi<\/p>\n\n\n\n \u00dclke i\u00e7erisinde faiz oranlar\u0131 y\u00fckselmeye ba\u015flad\u0131\u011f\u0131nda, insanlar sermayelerini<\/p>\n\n\n\n faiz hesaplar\u0131na do\u011fru y\u00f6nlendirmeye ba\u015flarlar. Bu nedenle yat\u0131r\u0131mlarda dalgalanma ve azalma meydana gelir. Ancak faiz art\u0131\u015f\u0131 paran\u0131n de\u011ferlenmesine ve enflasyonun azalmas\u0131na sebebiyet verir. Enflasyonun orta seviyede gerekli oldu\u011funda bahsetmi\u015ftik. Ancak ciddi d\u00fc\u015fen enflasyon ise gayrimenkul ticaretine olumsuz etki etmektedir.<\/p>\n\n\n\n Faiz oranlar\u0131 merkez bankalar\u0131 taraf\u0131ndan iki ana ama\u00e7 i\u00e7in kullan\u0131lmaktad\u0131r. Birincisi fiyatlar\u0131 sabit tutmak (enflasyonu dengede tutmak) ikincisi ise i\u015fsizli\u011fi seviyesini dengede tutmak. Nas\u0131l m\u0131?<\/p>\n\n\n\n \u00d6rne\u011fin ticaretin yava\u015flad\u0131\u011f\u0131 d\u00f6nemlerde, faiz oranlar\u0131n\u0131 d\u00fc\u015f\u00fcr\u00fcp, insanlar\u0131n paraya daha kolay ula\u015fmalar\u0131n\u0131 sa\u011flarsan\u0131z insanlar daha fazla t\u00fcketim, \u00fcretim ve yat\u0131r\u0131ma y\u00f6neleceklerdir, talep art\u0131\u015f\u0131 enflasyon ve fiyat art\u0131\u015f\u0131na sebebiyet verecektir. \u00dcretim artt\u0131k\u00e7a i\u015fsizlik azalacakt\u0131r. Ancak enflasyon ciddi derecede h\u0131zlanacak ve fiyat istikrars\u0131zla\u015facakt\u0131r.<\/p>\n\n\n\n e.2 Enflasyonun Enflasyona ve Arazi Fiyatlar\u0131na Etkisi<\/p>\n\n\n\n Basit\u00e7e grafi\u011fi inceleyelim, faizin h\u0131zla d\u00fc\u015f\u00fcr\u00fclmesi t\u00fcketim-yat\u0131r\u0131mlar\u0131 h\u0131zland\u0131rd\u0131\u011f\u0131n\u0131 yukar\u0131da faiz konusunda konu\u015fmu\u015ftuk. Bir mala olan talep artt\u0131k\u00e7a, yani t\u00fcketim artt\u0131k\u00e7a ayn\u0131 mal\u0131n \u00fcretimi talep kadar artar ise mal\u0131n fiyat\u0131 y\u00fckselmeyecektir. Ancak mal\u0131n \u00fcretiminden daha fazla o \u00fcr\u00fcne talep olursa, o mal\u0131n fiyat\u0131 artacakt\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Sade bir vatanda\u015f d\u00fc\u015f\u00fcnelim, faiz oranlar\u0131 d\u00fc\u015ferken herhangi bir bilince sahip de\u011fil, enflasyon etkisi ile kar\u015f\u0131la\u015f\u0131nca vatanda\u015f param de\u011fer kaybediyor korkusuyla paras\u0131n\u0131 bir yat\u0131r\u0131m arac\u0131na ba\u011flamak istiyor. Faiz enflasyon oran\u0131ndan d\u00fc\u015f\u00fck oldu\u011fu i\u00e7in faize para ba\u011flaman\u0131n kendisine zarar ettirebilece\u011finin bilincinde olsun. Bu ki\u015fi ya da ki\u015filerin \u00e7o\u011funlu\u011fu b\u00f6yle durumlarda gayrimenkul almaya y\u00f6neleceklerdir. Ancak talep ne kadar \u00e7o\u011fal\u0131rsa \u00e7o\u011fals\u0131n, \u00fcretilen bir mal gibi arsa\/arazi\/tarla fazlala\u015ft\u0131r\u0131lamad\u0131\u011f\u0131 i\u00e7in her zaman talep edilen arz\u0131n \u00fcst\u00fcnde kalacakt\u0131r. Bu nedenle T\u00fcrkiye genelinde ki araziler enflasyon ne olursa olsun her daim enflasyonun minumum iki kat\u0131 civar\u0131nda fiyatlar\u0131 artaracak ve arazi yat\u0131r\u0131m\u0131 yapan ki\u015filer enflasyonun \u00fczerinde kazan\u00e7 sa\u011flayacaklard\u0131r.<\/p>\n\n\n\n \u015eimdi \u015f\u00f6yle d\u00fc\u015f\u00fcnelim enflasyon nedeniyle arazi fiyatlar\u0131 10 TL’den 15 TL’ye \u00e7\u0131ks\u0131n, sonras\u0131nda enflasyondan paras\u0131n\u0131 korumak isteyenlerin agrasif talepleri nedeniyle 15 TL‘ olan yerler bir s\u00fcre sonra 22,50 TL seviyelerine \u00e7\u0131kacakt\u0131r. Bunun haricinde yat\u0131r\u0131mc\u0131 geli\u015fmekte olan b\u00f6lgede do\u011fru bir noktada yat\u0131r\u0131m yaparsa enflasyonun 4-5 kat\u0131 civar\u0131ndan kazan\u00e7 elde edebilecektir.<\/p>\n\n\n\n <\/a><\/p>\n\n\n\n Faiz Oran\u0131 Azalmas\u0131 ve Artmas\u0131<\/a><\/p>\n\n\n\n![\"\"\/](\"https:\/\/static.wixstatic.com\/media\/c89678_25903afed0ce42179f9d09d7dc8d0763~mv2.png\/v1\/fill\/w_740,h_425,al_c,lg_1,q_85,enc_auto\/c89678_25903afed0ce42179f9d09d7dc8d0763~mv2.png\")
<\/figure>\n\n\n\n![\"\"\/](\"https:\/\/static.wixstatic.com\/media\/c89678_4c5ea0094de24adca560a57273bc231f~mv2.png\/v1\/fill\/w_740,h_409,al_c,q_85,usm_0.66_1.00_0.01,enc_auto\/c89678_4c5ea0094de24adca560a57273bc231f~mv2.png\")
<\/figure>\n\n\n\n